华泰证券鲍荣富：老旧小区改造拉动消费建材千亿增量机会

5月26日，由中国房地产业协会、上海房地产研究院中国房地产测评中心主办的第13届“中国房地产上市测评结果发布会”在上海举办。

“产业新势能 优材新智造”为主题房地产筑建配套建材供应链“云论坛”专场，多位证券、基金等金融领域研究专家、典型企业代表共议产业成长动力，华泰证券研究所副所长、董事总经理、建筑建材行业领头师鲍荣富与会并发表了题为《老旧小区改造拉动消费建材千亿增量机会》的演讲，以下是演讲实录：

名列前茅部分是谈一下老旧小区整个行业的情况。我们认为老旧小区改造有望成为下一个阶段城市更新的发力点，政策层面，从2015年城市工作会议提出，有序推进老旧小区的综合改造，2018年在全国15个城市进行试点，共改造小区是106个，惠及5.9万户居民。2019年以来，旧改支持的力度明显增加，从“”到住建部的会议、商务工作会议、局会议，都把旧改上升到国家层面。2020年的“”也明确今年确认新开工改造的老旧小区是3.9万个，我们测算较高可以带动投资是6700亿，核心受益的领域主要是防水、涂料、保温和管材。

旧改之前，棚改一直是保障性安居工程的核心民生工程，从2016年到2019年，全国棚改是2157万套，推动了三四线城市的房地产高峰，但从2019年开始，整个棚改数量开始减少，2019年开始我们觉得旧改也应该是有望接力棚改。从政策层面来说，我们认为这一轮旧改和之前不一样的地方，主要是一个是政策额外强调加装电梯，另外就是特别强调创新投入的方式。我们所在的老旧小区按照住建部2019年的说是2000年以前的房子，存在的突出问题主要是管破旧、公共服务缺失、公共环境和物业管理非常差。改造的内容主要是几个层面，名列前茅个层面是小区的电、水、气、路，第2是电梯等便民公共服务设施，第三是提升性的，像养老等等。

从层面来说，我们认为2015年之后，其实棚改包括货币化安置进行的拉动效应是比较强的，2018年下半年以来，棚改的和政策力度有所收缩。和棚改相比，棚改的优点是拉动投资的效益比较高，而且单位投资比较大，货币化安置对地产投资有乘数效应，可以带动后续的像装修、家装建材等刚需，但是缺点是增加地方债务。旧改的优点是单位投资小，惠及面比较广，财政负担相对比较小，但是缺点对后续的装修和家装建材的带动效益弱于棚改。但是住建部专门提出要推动户内进行消费，这种在后续政策里面可以看到会把投资和消费连接起来。

从政策和市场的比较来看，我们认为2019年是老旧小区改造启动的元年，住建部初步统计全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平米。从改造需求来看，老旧小区改造的套数总量并不弱。从改造单价的角度，棚改是相对比较高的，我们测算2013到2017年平均每套投资是24万元，2017年棚户区改造大概是30万。而老旧小区改造平均每套投资是9.5万元，改造的核心内容主要包括水、电、气、路、屋顶、外墙、电梯等。

从出资的模式看，我们认为未来财政++居民三方共同出资是老旧小区改造的主流模式。本轮旧改明确按照“谁受益，谁出租”的原则，落实多元化出资。我们预计未来非运营类基础设施的改造，财政支持虽然比较大，但是像电梯、市政管等运维项目，未来将会由资本或者居民出资为主，市政管是由专业的单位来投资改造，后期通过收费的模式来进行收回。电梯每个地方的补贴不一样，大概20万到30万之间。比如上海的加层模式就是在原来得多层基础上加盖一层，通过来回笼资金。在电梯运营方面也采取了类似于由专业的运营来做BOT，改造完了之后，居民来进入电梯的模式，这种模式我们认为都是相对比较成的。像宁波也在探讨通过激活住房维修专项基金这种模式来解决的问题。